在2021年中曾出待售传闻的北京民生金融中心项目，在2022年开年再度传出接洽买方的传闻。而持有者中国泛海集团的出售意愿、以及国内写字楼市场交易的快速复苏，都使这一传闻在2022年可能变成现实。

这也让刚刚在2021年创下历史第二高大宗交易总额记录的北京，有望在2022年迎来一个新高数据。因为在百亿级交易都非常罕见的中国写字楼市场，民生金融中心传闻中的标价已经超300亿元。

如果综合考虑民生金融中心的地段、体量、物业品质等核心要素，300亿以上的标价也许并不出人意料。

在区位上，民生金融中心坐落于东长安街核心地段，距离天安门广场不到2公里，而25万平米的总建筑面积，也使其成为“十里长安”上体量仅次于东方广场的写字楼综合体。至于物业品质，东长安街区域范围内的较高租金物业就足以说明一切。

此前的市场分析中，有拿北京SK大厦与其做直接对比。总建筑面积10万平米，位处民生金融中心再往东约3公里的北京SK大厦在2021年6月成交被和谐健康保险以90.6亿人民币收购。而租赁市场的实际租金，据称近年来SK大厦仅相当于民生金融中心四分之三的价格。

面积仅有五分之二，租金仅相当于四分之三的北京SK大厦价格可达90亿人民币，那民生金融中心标价300亿，并非不合情理。

更何况，民生金融中心所处的二环内长安街供应较为稀缺。据统计，长安街沿街写字楼项目总计不超过20个，且大多数为国资背景企业所持有，通常情况下不会出现在整售市场。事实上，二环内长安街已经多年未见整售案例，而传闻中的民生金融中心，有可能将是未来相当长时间内的一次少有的机会。

不过，即便将目光扩大至整个中国，总标的超过100亿的写字楼整售案例也是较为罕见。事实上，北京SK大厦90亿的成交总价已经是近三年来写字楼市场大宗交易的最高记录。而更早的记录，则由2018年底中国人寿收购深圳华侨城大厦部分股权的交易保持，该宗并购交易涉及交易总金额人民币近180亿元，但比起民生金融中心可能超过300亿的交易标的仍有差距。

为降低交易完成的难度，也有传闻称当前产权持有者中国泛海有可能接受将项目拆散、分栋销售的方案，且已有不少意向者询问仅购置项目单栋楼宇的可能。

此外，逐步走出疫情影响，开始复苏的北京写字楼市场也有利于民生金融中心寻找到合适的买家。据戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵在刚结束不久的中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会的表述，2021年北京商业地产大宗交易总额超过了650亿人民币，也创下了仅次于2019年的历史第二高纪录。

而在近年来商品房住宅投资的功能弱化了之后，商办物业已成为投资市场新的投资标的选择。“市场上的钱是越来越多了，但对应的优质资产相对来说是有限的。”刘兵表示。

此外对标国内一线城市中，北京的写字楼未来供应量相对稀缺，预期在2022年之后北京甲级写字楼供应量将出现断崖式下滑。与伦敦、纽约等国际大都市相比，中国国内包括北京在内的各城市写字楼大宗交易频率，以及价格依旧偏低，未来还有较大的空间。

另一方面，对于泛海来讲，2022年是其出售民生金融中心较为合适的一个时间窗口，从疫情中复苏的市场上涌现出更多的买家，使泛海获得了更多的议价空间，并提升了交易成功的可能；同时，如果交易能够顺利完成，也可以把泛海从沉重债务中解脱出来，实现涅槃重生。

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