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王一林：压力非常大。
褚琳（主持人）：可以细化一下吗？去库存的必要有多大？
王一林：库存大到，尤其是三线城市，由于还是政府引导的不够好，导致的库存比较大，可能给经济带来非常大的负面影响。
褚琳（主持人）：去库存的过程不实施好的话，反而会给经济带来更大的影响？
王一林：现在已经带来了巨大的影响，现在我们国家讲到结构调整，其实很难，说调整房地产是一个绕不开的话题，去年我在北京参加过一次国际研讨会，在会上讲房地产像一个瓷娃娃，这届政府捧着它，因为对经济贡献太大了。从我们国家来看，对GDP直接的贡献达到13到15，按照产业经济学的理论，一个产业对经济的贡献度达到5%的时候，就是支柱产业，这么大的支柱产业，那次的发言我很坚定的说，这届政府也碰不得这个瓷娃娃，因为你碰得重了，经济下滑太严重了，会带来失业等等一些后果。后来实践看到，很多部委不断出台政策，在提高对房地产的重视程度。
褚琳（主持人）：我想问问陈淮教授，笼统地说去库存是不是对全国那么大的市场来说也不是都适用的，还得看具体哪些市场，对于北上广深这样的一线城市，去库存和三四线城市面临的状况是一样的吗？
陈淮：我们别把房地产的库存看成汽车、衣服、电视机，本来就是特定人群指向的。每个地方的库存都是有人群指向的，如果北京放开人口，多少库存都不会有。全中国人都想住到北京去无论如何也住不下，反而要限制人口的进一步增长，三四线城市供大于求，其实不像大家想象的那么困难，有一些库存去不掉。社会主义市场经济农产品过剩的时候，最好的办法不是上级政府的敞开收购来去库存，而应该是政府把粮食买回来放把火烧了。更彻底的办法就是奖励减产，再往后，亚洲金融危机的时候，下岗失业，政府成立再就业服务中心，完善社会保障体系，有三分之一就耗到他们最后到退休年龄领社保去了。所以三四线城市的库存不是去的问题，就是最后要么拆，要么烂掉。这部分是“沉默成本”，就是产业发展之后导致的“沉默成本”。我们把库存理解为把房子卖掉，有些就是卖不掉的。
褚琳（主持人）：现在在经济增速逐渐下滑的趋势之下，人民币汇率又不稳定。
陈淮：别把什么都推到房地产身上，当年媒体给房地产戴的帽子太大了，怎么解决拆迁征地的问题都归到房地产商身上，现在又想把增速下跌人民币汇率也让房地产担起来。房地产就是一个产业，而且房地产之所以重要，不仅仅是因为房地产占的比重大小，带动了上下游产业多少，房地产产业是支柱产业有四个原因。
第一个原因，它是连接我们短期和中长期战略发展的节点。你刚才说的经济增速下行是短期的事儿，什么时候经济增速或冷或热指的都是短期的事。“十三五”是中期的事儿，连接我们经济增速下行通货紧缩，应对这些挑战和实现“十三五”全面小康，消除贫困线，提高城镇化质量的核心连接点在哪里呢？是产业自身的发展。而房地产是连接投资和消费的节点，房子是住的吗？是拿来住的，但是同时它具有投资性，而且老百姓在目前买房子不完全是为了住，也包括人们社会利益诉求日益增强的私人财富的累计。我们2015年投资增速的下滑主要是房地产增速，我们每年的增速在20%—30%甚至更高，2015年只有2%还不到。房地产是连接消费和投资的节点，而且要扩大内需、扩张消费，关键的问题不是简单的涨工资和增加收入。有两个条件，首先是老百姓住房条件的持续改善，就是说扩大内需扩大消费要有物质基础；第二是努力开拓老百姓的个人信誉资源，真正升级消费结构，不是靠涨工资，而是收入的增长与个人信用资源开拓联结在一块；请注意个人信用资源不是从小拾金不昧，而是资产信用，我们培育起城乡居民资产信用的时候，才能扩大消费。
房地产是连接传统产业与新兴产业、高科技产业的节点。钢铁、机械、基础设施，海航基础，钢筋、水泥、机场、汽车，都是传统产业，互联网是新兴消费品，连接节点在哪里呢？房地产提供相应的物质基础。
房地产业还是连接发展和改革的节点，财富的增加、经济体制的调整、社会关系理顺的前提就是要发展市场经济，企业家最大的精神还不是他们多么有道德和讲信用，而首先是他们勇于参与竞争。市场经济之所以要企业家进来，就是因为他们敢竞争，而竞争绝不客气，优胜劣汰。但也绝不是你死我活，竞争的市场结果从不是供给打败需求，或者是需求打败供给，而一定是共赢双方。
褚琳（主持人）：刚才陈淮教授说的特别好，房地产不仅是居住的必需品，而且是投资的产品。政府在很长一段时间，都不愿意承认房地产有投资的功能。王博士在金融行业在银行有过很长时间的实践经验，也知道房地产行业和金融市场的紧密关系，刚才您也说到去库存对经济的压力很大，从另外一方面来说，一些地方经济过于倚重房地产，或者过于倚重土地出让金了。
王一林：实际上刚才教授说了三线城市的房产库存过多，就是体制和机制、土地财政的问题。如果说科学的发展，不应该在三四线城市这么迅速地发展房地产，因为需求有一个过程，比如说城镇化有一个缓慢的发展过程，而且对房地产的需求，也是随着经济社会的发展、居民生活水平的提高增加。由于土地财政的体制原因，导致了执政者为了业绩，说白了委员自己的升迁，可能会扩大投资，因为房地产带动的产业非常庞大，甚至我们认为国家的指导思想也会有偏差，没有及时纠正，导致今天我们的结构调整带来这么大的困难。
褚琳（主持人）：您刚刚说起经济政策的问题，我想问问陈淮教授，您是城乡经济建设的专家，现在政府提出的农民工承担房地产的一部分，这种思路是怎么来的？
陈淮：没有人这么做，希望媒体传达正确、准确的信息，没有人说我们靠农民工来承担任务。我们并不是因为房子卖不掉了才需要农民工进城，因为这是从一个农耕文明手工劳动，男耕女织这样的体系转变成城市文明工业文明必由之路，卖不卖房子，都得让农民工进城，什么时候我们实现了大多数人住城里，中华民族的中国梦才会高质量的实现。
您刚才提出了政府如何打压投资和投机性需求，那是上一届的事情，出了国八条，温州炒房团投机性需求导致房价虚高，我们出了国十条，然后又是国五条什么的，把房价降到合理水平。当时总理说本届政府房价降到合理水平。希望你注意到我们今年“十三五”规划和中央经济工作会议提出要去除已经过时的政策，明确提出了发展租赁市场和鼓励自然人与企业结构持有房子，并且当业主。如果没有人买第二第三第五套房子，那么租赁市场从何而来？而买第二第三套房子一定是有投资性目的。所以这件事儿已经不需要质疑，这只不过是我们前期一些偏差而已。
第二，农民工进城分三个方法。第一个方法，现在已经在城里的要给予他们体制上的政策，包括享受住房保障，引导三四线居民向小城镇聚集，西部地区努力实现就地城镇化，这些已经是政策导向。
褚琳（主持人）：您刚才说的第一条市民待遇，是直接和户籍改革挂钩的？
陈淮：农民工进城有四个问题，住房、社保、就业、户籍问题。
王一林：刚才提到了农民工城市化的问题，2013年，五亿农民包括现在在城市务工的农民工，他们的市民化不仅仅是去库存，可能对房地产业是一个非常有利的支撑。去年的最后一天，一个是全面二胎，一个是户籍制度改革，所以我判断1号那天股票要大涨，这是从我对宏观经济的理解，结果股票跌了，市民化对房地产行业是一个巨大的支撑。
褚琳（主持人）：对于房地产企业来说，很多企业发展好的时候大量到三四线城市买地发展，现在又到了缓慢发展停滞阶段，甚至出现了资金链断裂的情况。
王一林：当银行的信贷资金流向房地产，可能现在很多人在唱衰中国的金融，不过目前来看在海南，房地产还没有出现这种情况，从一二线城市来看也不会。这个论坛之前，跟住建部陈处长打了一个电话，了解一下2015年的情况，情况是不错的。他说2015年销售量已经持平，但是销售额已经超过了13年。而且他说一些一线城市和二线城市出现了量价齐升的好现象，但是总的也有下降的，上升的肯定是多，另外土地价格在城市上升了15%，2015年的情况是比较好的。
褚琳（主持人）：关于地产企业，刚才陈淮教授提到了行业竞争的问题，我们看到在过去的一些小地产单位，因为资金的状况出现了一些过去发展策略的问题，也可能是慢慢被市场吸收掉了，在这个过程当中，具体到地产企业，陈淮教授觉得他们在发展策略上，从长期来看，应该着重于如何发展呢？
陈淮：市场永远是竞争的，没有一条政策能够让所有的开发商都前途光明。我们有的时候经常有一些错配，比如说主持人刚才讲一些地方政府过度依赖房地产，拿房地产和税收的钱干什么了？是给老丈人盖后院了吗？又要马儿跑，又要马儿不吃草，是因为我们的经济体制出了问题，修地铁完善社保，要么通过房地产的税，或者是通过市政贷来解决，没有这样的税收来源、经常性收入来源来支撑，只好通过卖地和短期负债，这就是地方政府债这两个途径，你刚刚只说了土地财政，这不是地方政府太坏，他们都是一帮坏人，成心和我们老百姓过不去，不是这个意思。
我们说开发商们，一线限购，你跑二三线去了，你资金链断裂了，开发商也不都是坏人，我们以前讨论说房地产价格高就是两部分人发财，一个是地方政府，以地生财，一个是开发区牟取暴利，其实都是偏见。开发商就应当从市场借钱，天经地义、古今中外，房子这种产品的生命周期始终和负债连在一块，问题在于我们应该不应该，合适不合适这么大规模跟银行借钱。我们说了十年把间接融资改为直接融资，上届政府寸步未进，和房价做斗争。开发商借钱本来可以通过市场融资的办法，就是发债券，风险还是由万万千千投资者承担了，是不是一个坏主意，不让银行承担责任，而让投资者承担责任。并不是，投资者可以选择你投资谁，而且可以随时退出，而银行现在把钱贷给开发商没有退出渠道，开发商还你你认赚，开发商跑路了，你认赔。我们这个市场是错配的缺位市场。我们坦率地说商业地产全世界没有开发商是面对一个一个散户买商铺的市场，都是大投资机构，或者是投资基金把你的商铺买了，老百姓再投资商铺，你买我的基金就可以了。都是通过虚拟与实体的结合，这是我们市场自身不够完善，体制的弊端，结果最后尿盆子都扣到地方政府和开发商头上。
褚琳（主持人）：刚才王博士说到地产经济的问题，20多年以前海南的房地产市场是刚刚经济自由的一帮人，现在二十多年过去了，市场有很大的变化，您和我们描述一下现在的海南市场是一种什么样的状况。
王一林：应该也是相对过剩的状况，也存在着去库存的问题，但是经过这一轮，可能房地产会向大的专业性的房地产上转型。项目融资可能更艰难一些，尤其房地产走下坡路，经济下行的时候经济周转能力不行，大的商业公司抗风险能力比较强。
褚琳（主持人）：海南的市场不是当地人的居住和投资需求，还有外地人对海南市场的需求，有这样的特点吗？
王一林：作为一个旅游度假圣地，这是全世界共同的旅游地产，我们的70%到80%需求是源自岛外。
褚琳（主持人）：既然海南有这么丰厚的旅游资源，现在又有一些政策上的特殊之处，在这上面可以怎么做文章？
陈淮：海南的地和房会供大于求吗？中国有多少海南可以作为旅游地产，有海南这样的海滩和气侯。中国海岸线虽长，但是几乎没有，你听说过浙江福建有像三亚一样的沙滩吗？你听说过大连这样的旅游城市有适合游泳的地方吗？只有北戴河冬天还冷的要死。海南的资源是高度稀缺的，但是房地产市场和任何产品市场都一样，都有一个短期均衡和长期均衡的关系。短期均衡和长期均衡经常是相对应的，比如说北京亚运会之后的房子十年没卖出去，人称鬼城。当年浦东开发之后，房子十年没卖出去，十年都卖不掉，2002年2003年上海市政府的政策我说出来你都不相信，十多年前上海人自己买房子退税，就这样也不买，上海人奔走相告，宁要浦东一张床，不要浦西一间房。海南是一块玉石，一经开发价值连城，但是现在谁有能力持有，是一个问题。是简单的开发商，还是银行，还是海南省政府呢？都不是，我们需要努力发展更加完善、规范的投资场景。如果我们有长期投资基金，我相信有很多人愿意投资，自然就有不同投资能力风险偏好的投资者持有，我们要解决谁有能力持有的问题，而不是说开发商一定两年之内把房子盖好了，并且卖掉，卖不掉就是库存了。
还有一个问题，我们房子到底盖多了没有？如果单纯从数字来说，的确盖的很多。按照范教授说的，我们大概够三十多亿人住。但是我问一句，如果大家从今天不买衣服，你身上这件衣服可以穿多少年？我相信可以穿五十年。但是全世界的女人都不买衣服吗？我们现在有了这么多的房子是真的，但是在座有三套以上住房的人举手，可能有不少人，但是这三套房子有哪套能住十年？可能都有房子短缺。我们要有流动性需求实现市场资源的进一步匹配，这就是供给侧改革资源优化成本配置问题。有的人已经在海南工作了，但是在北京有房子，这个流动调整过程我们可能需要八到十年，这个过程当中一定有很大的需求产生。有些人现在有房子住，只有八十平米，他想住140平米的，我们的房地产产业不是多少馒头和多少人吃饭的匹配结果。谢谢！
王一林：陈教授不是海南人，但是对海南有比较深刻的认识。2008年金融危机的时候，A股从6000多点跌到1700点的时候，房地产一片黑暗。我在中国改革报写了一篇论文，标题叫“海南旅游房地产高端酒店业前景广阔”，在那个点上，在中国这么高调唱房地产好的可能不多。其实中国的城镇化远没有实现，按照国际标准是30%多，因为有两亿多农民工没有买房子。到了30年我们国家的城镇化要向65%到70%靠近，一般国际上常态的70%的城镇化会趋于房地产价格平和，而我们远没有达到。这是刚需。
刚才谈到的女人穿衣服的问题，我在去年提出一个观点，“改善性需求”，这也是刚需。过去刚需的概念是等着结婚没房子，或者老上海，三四代人一套房子。但是现在生活水平提高了，尤其我们看到今年这届政府提出，要在2020年全面建成小康社会这是很了不起的事情，当时胡主席提出我们跨越了总体小康建设的阶段，那是一个温饱，我们开始全面建设小康社会，当时我们很兴奋，因为那个时候没时间表，也不知道到底多少年，后来习主席提出来，2020年要全面建成小康社会，如果大家回去查一下百度，这是了不起的。人民的生活水平极大的提高，文化、旅游、医疗，都要得到极大的改善。
社科院有一篇文章，2030年中国人的恩格尔系数要降到20%以下，恩格尔系数就是在你的总收入当中用于吃喝的比例还剩下80%，这80%用来干什么，不是说没房子住才买房子，这和女人穿衣服一样，几十件衣服，对住房的需求也是不断的改善。我还看到一个资料，即使在城镇化完成的国家，美国城镇化完成一百年了，香港已经没有农村了，像伦敦、莫斯科这些城市，高度城镇化的地方，房价还是不断上涨，这个需求是没有止境的。况且我们城镇化的空间还非常大，很多人要改善住房，很多人要进城，在座的一半以上不满足现在的居住条件，所以中长期看，我对房地产一直充满信心。因为我几次在房地产低谷的时候我会发表论文，包括2013年的1月份，我坚定看好2013年，去年我也谈房地产，两会之后，因为那个时候房地产比较纠结，房产税、反腐等等，我也是唱好海南房地产，我们稍微眼光看远一点，这都是金子是翡翠。
褚琳（主持人）：谢谢两位嘉宾的分享，我们希望海南的房地产市场更健康、更有前景地发展。
陈淮：美女不愁嫁，好东西不急着卖。
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