2022年已经过半，中国城市既经历了“疫情阻击战”下城市核心功能运行的韧性考验，也见证了复工复市和促进消费势头所带来的“烟火气”回归。面对错综复杂的内外环境，与以往各个城市只关注“一亩三分地”，“自扫门前雪”不同的是，在中央多次发出“深入实施区域重大战略和区域协调发展战略”、“增强区域发展平衡性协调性”强音的推动下，越来越多的城市更希望在经济前景更具挑战的情况下“抱团取暖”，因此“城市群”屡屡成为“热词”，而其中所蕴含的发展和投资机遇则更受到了万众瞩目的关注。

七大未来竞争力指标 助推中国城市群对标世界级

谈到城市群，就不能不提到另一个在中国城市发展史上举足轻重的概念——“新型城镇化”。自2013年党中央、国务院首次召开中央城镇化工作会议，讨论《国家新型城镇化规划》以来，近10年间，中国常住人口城镇化率达到64.72%，户籍人口城镇化率提高到46.7%，尤其是以城市群为主体的城镇化格局不断优化，各大城市群建设稳步推进，城市间的联系日益紧密，中心城市辐射带动能力逐步增强，大中小城市和小城镇发展更加协调。

如果从空间格局来看，“19+2”城市群主体形态更加定型，京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群的国际竞争力显著增强，成渝地区双城经济圈建设势头强劲，长江中游城市群加快一体化发展。可以说，这五大城市群正在从“19+2”城市群中逐渐脱颖而出，成为有潜力对标纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区等大型城市群的挑战者。而这也在致力于研究和追踪中国城市最新发展趋势，连续15年发布中国城市系列报告的国际房地产专业服务公司——仲量联行的最新研究成果——《中国5强：从世界级城市到世界级城市群》报告中得到的印证。

仲量联行在报告中构建了包括教育、人才、创新、企业活动、基础设施、环境、宜居性等七大类指标在内“未来竞争力”指标体系并指出，中国五大城市群能够取得今天的发展成就，是“市场”和“政策”两大因素共同驱动的结果。多年来，从中央针对这五个区域专门印发《规划纲要》，明确各城市群战略定位和发展目标，到设立“雄安新区”，“长三角城市经济协调会”扩员至扩大至全部苏浙皖沪全部41个地级市，出台“横琴方案”、“前海方案”，成渝提出共建世界级装备制造产业集群、工业互联网一体化发展示范区、双城经济圈口岸物流体系以及国务院批复《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》等，自上而下的国家、省、市多级战略推动公路、铁路等基础设施不断完善，加速了五大城市群空间布局。

有了政策引领，市场驱动则是五大城市群产业转型升级的重要推手，从市场主体来看，A股主板市值超千亿公司中，超过80%都位于五大城市群，在科技创新和教育方面，五大城市群的研究与试验发展经费支出占全国总支出的比重超过七成；从消费领域来看，社会消费品零售额的增加也集中在五大城市群中。针对人口、教育、财富等优质资源的持续涌入五大城市群，仲量联行大中华区首席执行官李倩玲表示：“五大城市群在GDP总量已经占到了全国的56%，在城市群协同发展的新格局下，未来五大城市群商业地产投资机会将有望加速提升，各房地产物业类型将呈现多元化、多层次机会。”

绿色低碳、产业升级、消费宜居…… 五大城市群错位发展前景看好

在报告发布之际，仲量联行还在北京、广州、香港、重庆、南京、成都和上海七座城市举办“睿见城市，聚力前行│2022仲量联行中国城市发展线上峰会”，邀请行业专家共同探讨五大城市群各自的独特优势，探讨新时代中国城市错位发展的最优范式。

2022仲量联行中国城市发展峰会北京场活动现场

强调文化传承，彰显城市的特色和个性是新型城镇化的一大特征。有着3000多年建城史、800多年建都史的北京近年来致力于通过“城市更新”行动，向着国际一流的和谐宜居之都迈进。为此，北京场峰会特别选址于仲量联行利用传统四合院打造，而又具备现代商务功能的京彩创想空间举办。会上，北京市城市规划设计研究院城市更新规划所副所长/城市更新研究中心副主任王崇烈表示：“北京的城市更新措施有四个与其他城市不同的特点。第一个是首都职能的城市更新；第二个是历史文化名城的城市更新；第三个是在减量发展下的城市更新；第四个是满足人民美好生活需求的城市更新。”

2022仲量联行中国城市发展峰会上海场元宇宙直播现场

新型城镇化是新型工业化、信息化、数字化的平台，彼此相辅相成，融合互动，长江三角城市群贡献了全国GDP总量的五分之一，坐拥电子、汽车、现代金融等核心产业，长三角正在打造全球重要的现代服务业和先进制造业中心。作为两大领军城市，上海和南京两场峰会分别聚焦“创新驱动”和“产业升级”两大主题，其中上海场更首次将企业会议搬进“元宇宙”，为与会者打造一场全方位、高度沉浸式虚拟会议。仲量联行华东区董事总经理张静表示：“作为长三角地区自主创新的策源地、孵化器、聚集地，上海始终在区域协调发展中发挥着引领作用，致力打造具有全球影响力的国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心。”南京市投资促进局副局长丁雪也在峰会上表示：“2022年是南京的‘招商创新服务年’，南京将继续争创‘服务构建新发展格局先行示范区’，实践南京创新发展，落实长三角一体化。”

强调生态文明，推进绿色城市是新型城镇化的重点要求。作为中国对外开放程度最高、经济活力最强的地区之一，粤港澳大湾区内，无论是政府还是企业，均能以更超前的意识、更包容的心态、更长期的战略眼光审视及拥抱绿色可持续的发展理念。仲量联行华南区研究部总监曾丽在广州场峰会上指出：“近期港交所与广州碳交所签署合作备忘录，探索碳金融领域的合作机遇，碳排放权交易市场的发展成熟也将有力推动办公楼市场的绿色可持续发展。”香港场峰会举办正值香港回归祖国25周年纪念日前夕，与会来宾纷纷也表示支持香港打造大湾区绿色金融中心也已被写入国家“十四五规划和2035年远景目标纲要，在金融方面独享“两制优势”的香港理应更快地融入国家发展大局，为国家“双碳”战略实施做出贡献。

京津冀、长三角、粤港澳大湾区以不到3%的国土面积聚集了约全国五分之一的人口和四成左右的GDP，面临的生态环境压力和国际竞争压力在加大。因此，新型城镇化规划提出要培育发展成渝、长江中游等城市群，引领国土空间的均衡发展，培育区域新的增长极。成都提出要打造“公园城市示范区”，而重庆是经国务院批准率先开展国际消费中心城市培育建设的5座城市之一。在成都、重庆两场峰会上，与会专家针对两座城市的不同发展目标展开讨论，重庆市商务委员会二级巡视员杨兰明表示：“目前重庆正加快培育建设富有巴渝特色、彰显中国风范、引领国际时尚、辐射西部、面向全球的国际消费中心城市，培育建设工作起步良好、成效初显。”仲量联行成都战略顾问部负责人于清华指出：“伴随成都公园城市建设的持续加快推进，结合‘产业基金调频’、‘都市工业定芯’和‘产业社区塑形’三个抓手将有望助力成都产业生态赋能公园城市发展。”

中国城市发展动能依然强劲 全周期专业服务助力把握投资机遇

如今，中国的新型城镇化之路已经处于快速发展的中后期，正在转向全面提升质量的新阶段，尤其是日前发改委发布了《“十四五”新型城镇化实施方案》，其中提到放开放宽除个别超大城市外的落户限制，并且要推动超大特大城市转变发展方式，有序疏解一般性制造业、区域性物流基地、专业市场等功能和设施以及过度集中的医疗和高等教育等公共服务资源，既体现出国家进一步尊重民众关于生活居住地的自由选择权，也为城市群内、城市群之间的人口和资源流动增添了新的动力，显示出中国城镇化动力仍然强劲，中国城市依然蕴含着巨大内需潜力和强大的发展动能。

展望未来，在城市群协同发展的新格局下，五大城市群商业地产市场正蕴含着多元化、多层次的投资机遇。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“五大城市群中的主要核心城市将在支撑传统的办公楼和零售地产市场的同时，催生产业园区、长租公寓和养老地产等新兴投资机会；周边卫星城则将承接需求外溢，物流地产将迎重大利好，工业厂房、数据中心和养老地产等也将获得投资者的关注。随着各物业类型的需求进一步演进，五大城市群将推动商业地产投资机会愈发多元化。”

作为商业地产行业的先行者，仲量联行已深耕中国市场超过40年，持续聚焦中国城市高质量发展的核心议题，能够为各级政府、房地产开发商和投资者提供包括区域开发、产业规划、综合体开发、企业战略、城市更新、零碳可持续发展、数字化智慧城市、城市运营和产业招商等等一系列未来城市“一站式”解决方案，助力越来越多的中国城市成为宜业、宜居、宜乐、宜游的美好家园。

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