2019年房地产市场发展整体延滞，来自政策端的调控压力不减，尤其是资金面承压使得房企纷纷寻求加速去库存以实现回款周转。“房住不炒”之下，百城新建住宅价格涨幅收窄，土地市场相较于以往“楼王”频出，业已光景不再。可以说，2019年给所有房地产企业出了一道大大的难题，一批中小公司接连倒下，巨头们也在积极寻求行稳致远之道。

3月27日，新城控股（601155.SH）对外公布2019年年度报告。年报显示，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归母净利润99.8亿元，同比增长31.4%。市场似乎也预见了这一可喜成绩，在全球股市剧烈震荡A股未能幸免的情形下，新城控股的股价在年报发布当日逆势上扬。

坚定“住宅+商业”双轮驱动，销售业绩和租金收入双双增长

新城控股近年来坚定贯彻 “住宅+商业”双轮驱动，而这样的战略坚持也获得了应有的回报。据年报显示，2019年新城控股全年销售金额约2,708.01亿元，同比增长22.48％，累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21％，超额完成年初目标。此外，21座吾悦广场满铺开业，全年租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比大幅增长92.3%，

一方面，宏观环境的影响使得房地产市场分化加剧，行业集中度进一步升高，头部企业优势扩大。得益于此，新城控股旗下诸多地方公司的销售规模稳步攀升。2019年，新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿量级的地方公司，其中苏州公司和苏南公司更是接连突破200亿销售大关。

另一方面，2019年新城商业地产的步伐依旧铿锵有力。随着21座城市新地标的落成，截至2019年底，新城控股已经累计开业63座吾悦广场，已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%，平均出租率达99.16%。截至2020年3月底，新城控股已在全国布局124座吾悦广场。可以说，以“吾悦”为代表的商业地产板块已经成为了新城控股发展的新动力。

低净负债率、强流动性和低成本融资三箭齐发，财务能力进一步夯实

债务高企是房地产企业发展道路上的拦路之石，长期以来超高的资产负债率绊倒了一个又一个曾经风光无限的房企，而在这一点上新城控股正在积极应对。

在稳健促增长的同时，财务上也在稳步降杠杆。尽管剔除合同负债和预收款项后的资产负债率仍维持在76.53%的相对高位，但净负债率已由2018年的49.21%下降至16.36%。

据年报显示，截至报告期末公司经营性现金流净额为435.80亿元，现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，其中145亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过2倍。这些数据印证了新城控股流动性充裕，在潜在的偿债压力面前可以从容应对。

除了较低的净负债率和充裕的在手现金，新城控股也在融资层面未雨绸缪。近年来行业融资渠道普遍收缩、融资难度逐年攀升，即便如此新城控股仍旧在融资市场上斩获不断。2019年新城控股先后在银行间市场、上交所平台和境外资本市场募得资金31.58亿元人民币、21亿元人民币和9.5亿美元，为其后续发展提供了充足的“弹药”支持。而截至报告期末，新城的整体平均融资成本为6.73%，在民营房企阵营里处于较低水平。

土储结构均衡，低成本拿地优势明显

土地一直以来是所有房地产企业的发展命门，即便现金充裕战略完备，没有土地储备的房企也捉襟见肘。2019年新城控股在土地市场收获颇丰，根据年报，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。截至2019年末，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米，土地储备充裕，成本优势明显，为其后续发展提供了充足粮草。

值得一提的是，在新城控股的土地储备结构中呈现了较为明显的均衡化，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；而从区域划分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。在新城看来，全面均衡的拿地策略有利于分散市场风险，也能为其持续的稳健增长提供条件。

能在市场预期不确定性加剧和政策掣肘不断的情况下取得佳绩，新城控股2019年的表现着实不易。考虑到疫情对一季度销售额、商业地产带来的冲击，其对外的披露口径将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元，而商业板块的全年租金及管理费收入目标也随之调整为55亿元。

种种迹象似乎表明，高质量和稳健发展将是新城控股接下来的战略之锚。

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