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特别呈现 | 持续发力商业地产,财报揭示新城控股新增长极
2019年10月29日 16:30

一方面凭借对各大城市的长期深耕,继续提高销售规模,另一方面,主动调整公司资产结构应对市场变化,优化负债率。同时,加速布局商业品牌,提高租金管理费收入,新城控股第三季度财报引人关注。

销售规模稳增 资产结构不断调整

10月25日晚间,新城控股(601155.SH)在上交所网站发布2019年第三季度报告。根据三季报,今年前三季度新城控股实现营业收入295.6亿元,归属于上市公司股东的净利润37.32亿元,同比分别增长19.22%、19.57%。

在对于房地产公司极为重要的销售端,新城控股显示出稳定增长的销售业绩。数据显示,前三季度,新城控股累计实现合同销售金额为1976.91亿元,同比增长23.89%;累计销售面积为1723.06万平方米,同比增长35.43%。根据第三方研究机构发布的销售排行榜,新城控股1-9月销售金额继续位居行业第八。

更具体来看,过去三个月的月均销售额均超过250亿,9月达到262.25亿元、销售面积223.26万平方米,同比涨幅18%、33%。在重点城市方面,新城控股苏州区域公司至9月底销售额已突破200亿元;据房产数据机构克而瑞的数据显示,在新城控股的大本营常州,其前三季度流量销售金额达165.02亿元,为常州市房企商品房流量销售金额排行榜第一。

对于全年的销售目标,新城控股认为,考虑到公司充足的可售货值以及四季度持续加大供货和营销冲刺的力度,在前三季度已经完成近2000亿的目标后,完成全年2700亿元的销售目标是大概率事件。

此外,财报中净负债率数据出现同比、环比双降,反映出公司过去一季度在主动应对市场变化时对手中资产结构调整的效果。

根据财报,截至三季度末,新城控股的资产负债率为88.01%,环比较中报的86.7%略有上升。新城控股认为这是由于本期签约销售增加,导致预收款同比增长了76.73%。在扣除预收账款后,经计算,资产负债率为77.70%;净负债率为61.6%,两者同比均大幅下降。

此外,新城控股的经营性现金流本季度已从中报的-67亿回落至-7.4亿,这反映出新城控股依然处于持续扩张的态势,但同时它在整体战略上明显更加求稳。

今年的大环境对于房地产企业来说,普遍存在宏观调控趋紧、房企融资趋紧的情况,在这一情况下,结合企业自身实际情况,新城控股采取了较为审慎的土地投资策略。

据其月度经营简报,7月新增12块地块的总计出让面积约为64.9万平方米,土地价款为12亿元;9月10日,公司新增江西萍乡一幅住宅兼容商业用地,出让面积约4.5万平方米。据克而瑞《2019年1-9月中国房地产企业新增货值TOP100》榜单,新城控股前三季度新增土地货值2154.5亿元、新增土地建筑面积1921万平方米,分别位居行业第8和第5。

截至三季度末,新城控股在手现金余额为466.83亿元、同比增长近44%;现金短债比约为1.67倍,在手现金可以覆盖短期债务。据民生证券9月初研报中分析的134家房产公司2019半年报数据显示,平均现金短债比为1.22。

商业租金及管理费收入接近翻番

新城控股前三季度的租金及管理费收入达到27.62亿,同比增长95%。

新城控股提出“住宅+商业”双轮驱动的发展模式,今年以来同时加快商业新地块的拓展和商业综合体的开业速度。旗下商业品牌吾悦广场在全国范围内不断落地。

在上交所网站披露新城控股三季报当天,陕西宝鸡吾悦广场开业,成为今年新城控股开业的第9座吾悦广场,截至10月26日,累计开业达52座。

按照新城控股的计划,今年年底将实现全年开业22座、累计开业64座吾悦广场的目标。在已经开业的吾悦广场中,不乏表现抢眼的明星项目。如10月开业的常州天宁吾悦广场,100%满铺开业,开业首日的销售额达2800万元、客流量超过27万人次。

对于今年的开业计划,新城控股还披露了详细的路线图, 11月份将有天津津南、淮北、汉中、桂林等4座吾悦广场开业;12月将增加连云港海州、溧阳、盐城、高邮、蚌埠、宿州、长沙高铁、哈尔滨哈西等8座吾悦广场。

商业地产在提高毛利率上作用显著。根据财报,前三季度新城控股归母净利率为14.14%,结算项目的毛利率达36.59%,均处于行业高位。这一定程度上得益于商业租金近乎翻倍的收入增长。据新城控股预计,2019年全年商业租金及管理费收入将达到40亿元。

此外,稳定增长的销售业绩和不断开业的吾悦广场也能为新城控股贡献稳定的销售回款和现金流,有助于提升其流动性和偿债能力。商业地产有望成为新城控股的新增长极。

加强团队建设

根据财报披露的数据,截至9月底,新城控股员工数升至27800多人,三季度增加了近1300人。9月中旬,新城控股启动2020届校园招聘,并进一步扩招。从2016年的176人、2017年266人、2018年的407人,到今年计划招聘超700名应届生,新城控股近几年的校招规模稳步增加。

新城控股为不同背景的新人设计了不同的培养计划,有营销业务板块的“筑梦生计划”,建筑设计业务板块的“森睿计划”等,希望继续提高自己在人力资源上的造血能力。目前新城控股的高管团队平均司龄长达9年,其中17人已为公司服务15年以上。

*本文刊发在财新promotion频道,不代表财新网编辑部观点

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