尊敬的各位来宾，很高兴有这样的机会和大家分享中国旅游产业的发展。回顾过去是为了更好的展望未来。旅游业的发展从一开始回顾到我们建国初期，第一个阶段是以事业单位的接待，和国际外交的友好往来这样来看待的，那时候一个新的国家刚刚成立，一个新的证券，作为社会主义证券，在世界上分为两大阵营的情况下，社会主义的友好人事要来中国进行友好的活动和参观，这样的情况下我们首先建立的是接待体系，旅行社，中国国际旅行社这样一个接待体系，从北京辐射到全国，形成了一个网络，这是在1954年开展起来的。
随着旅游接待的发展。行业的管理，64年才成立了国家旅游局，也要求下面一些旅游发达的地区成立了旅游局。但是这个时候旅游业一直到78年，64年以后很快就是文化大革命了，混乱的状态导致了旅游接待也很不正常。这时候基本上旅游业谈不上是一个产业，我们的发展基本上服从于政治的需要。
文化大革命结束之后，78年开始我们旅游业才真正从旅游事业向旅游产业来过度，78年党中央批准了一个大力开展旅游国家的文件。也拔了一部分的钱，建设饭店，买旅游汽车，国务院也成立了一个专门的跨部门的小组，而且把旅游局改为国务院管理的直属的总局，起步做了一些必要的前期工作。
第二年，邓小平去黄山，看了黄山之后，他就提出来，旅游这个产业要好好抓，黄山搞旅游还是很有前景的，要把黄山旅游的牌子打出去。他的这番话在人民日报等其他的媒体广泛的刊载之后，对于旅游的积极性有了明显的提升。
到了1981年，旅游业提出了发展的方针，积极发展，量力而行，稳步前景，那时候提出了政治经济双丰收的指导方针。
随着旅游产业的发展我们也开始跟国际接轨，加入了国际组织。
真正的转变在1985年，这是一个值得一提的年份，因为4个转变，对于我们旅游业的发展起到了很好的推动作用。第一个转变就是要开发旅游资源，我们要做产品，要开发新的资源。对过去破四旧，毁坏的文物和名胜要修复，很快的修复长城，爱我中华活动开始了。然后不要老是政府在做，也要讲到集体、个人一起上，把旅游经营单位从事业单位转化成了企业单位。旅游业作为一个产业纳入国民经济和发展的七五计划，有了自己的产业地位。
经济产业的萌芽阶段首先是从旅游产品的利用和修复开始的，与此同时慢慢有一些新产品，我们与国际接轨，引进、研发。这时候主要的产品是两类，一类是观光，一类是游乐产品，观光主要是依托风景名胜和文物古迹。游乐产品是由广东开头的，特别是中山地区引进了一些国外的产品，1986年我们的中山机械游乐园开始开业。1984年，爱国中华，修我长城开始活动。同年高尔夫进入了中国。85年开始评选全国十大名胜古迹，87年，西游记宫在河北正式开业。掀起了全国的热潮。
88年，上海嘉定大观园这样的主题乐园，在当时也有很大的影响力。到了89年，锦绣中华的开业，对于主题公园的发展，起到了真正的推波助澜，形成热潮的一个作用。西游记宫可以作为一个小规模产品的预演，锦绣中华是代表了后面一系列主题公园项目的全国性的建设热潮。91年开展了一个活动，评选旅游胜地40家，就是这个阶段的代表性的事件。
90年代主题公园建设的热潮兴起，那时候主题公园对于市场研究不深入，在盲目乐观的情况下，有相当一批的主题公园效益不理想，后来随之倒闭，比如说呼伦贝尔科幻乐园，当时投资11亿，当时也是比较大的项目，只运营了1、2年的时间就倒闭了。
92年开始我们就进入了一个新的阶段。休闲度假产品的打造阶段，92年批准了11个旅游度假区，后来分成了12个。96年的主题定为了休闲度假年，国家休闲度假的制度也在改变，从一周只休一天，变成了2天，是在95年的事情。然后99年推行黄金周，我们国庆、春节都休7天，都是99年开始发源的。有了度假的时间，为度假的市场就起到了很好的推动的作用。
92年以来的休闲度假产品的发展到了2003年发展到了一个新的阶段，我把他概括为旅游地产，从03年开始是中国地产业迅猛发展的转折性的年份，香港的金融危机那年已经过去了，04年开始全国的房价比03年平均涨了18.4%，是一个快速增长的起点，随后进入了疯涨的阶段，这样的背景下，旅游产品发展到现在到了1万亿元的大市场，2014年的旅游直接投资增长率到达了32%。大大高于其他行业投资的速度。这样的发展情况下，我们国务院对于旅游业的重视也是越来越提高了，在09年的41号文，我们周秘书长也参与起草的，里面把旅游业定义为国民经济的战略性的支柱产业，然后随后不断出台一些新的产业。
现在的旅游业的形式处于休闲、度假、观光并重的时代，已经从建设景区，到建设度假区，再到建设旅游社区、小镇和综合体的这样一个时代。
越来越多的企业进入旅游行业，他们往往出发点是要率先控制优质资源，而且努力的跟房地产相结合，投资规模有很大的增长，投资几十亿，几百亿都已经成为一种让大家不感到意外的现象。而且很快可以复制、连锁，而且不仅仅局限在旅游业上，不光和房地产业结合，也会和其他的产业，包括卫生、医疗、养老等等产业的结合。
比如说一些典型的连锁品牌。行业的集中度，企业的并购也成为了非常典型的现象，特别是最近的这几年，我们很多国有旅游企业在催生旅游航空母舰，基本上把省国资委下面的旅游企业合并，市国资委也会把下面的旅游企业合并。比如说广东市把下面的所有的旅游板块合并，变成了岭南投资集团。
产品开发分两类，一类是资源型的，一类是市场型的，各有各的分类。资源型的是省会以上的城市往往可以发展起来，很容易连锁的产品。现在投资领域也出现了两个问题，一个是别的企业从别的行业进入旅游产业，往往交了学费，他们对于旅游不了解，资源整合不充分，团队一般。就像万达这样的企业也出现了多次失误，让我们对他的未来有点担心。很多项目都有这样的问题。第二个，有的企业心思不在旅游上，借着旅游的旗号，打着旅游的概念，跟政府谈条件，拿到地之后，更多是想做房地产。结果导致这个产品往往不成功。
而现在房地产的形势比较敏感，出现了4个不均衡的现象，需求不均衡，供应不均衡，库存不均衡和价格涨跌不均衡。对于房地产我不想展开讲了，已经成为了大家平时都在谈论的一个话题了，每个人对房地产的形式都有一定的了解，带来了一个问题，我们的旅游地产也出现了很大的问题，旅游地产对房地产的影响是非常大的，目前遇到的问题就是销售困难、升值有限，转手困难，人气缺乏。不管是海南海边的房子，还是山东海边的房子，还是云南大理、丽江那些旅游房地产，我们都会看到那么多推出来的新的楼盘没有什么人气，销售也非常困难。基本上是一些空的旅游小区，这种情况下，原来有些人他们是把这些房子向投资、升值，然后现在发现房地产的升值空间突然消失了，旅游地产的涨幅远远不如中心城市里面普通居住地产的增长幅度，而且转手、销售也非常困难。现在旅游地产的购买意愿相比前些年有了很大的下降，现在有很多的旅游项目面临经营上的困难，销售卖不动，盘子的转让转不出去，这样的问题。所以他可能又会像主题公园一样面临着一个比较大的危机。
我们来分析这个问题就可以看到，过去的旅游地产70、80%是投资房产，这个就决定了这个项目在目前房地产增值空间受到打压的情况下，很多的项目经营困难，真正要想走出困境，必须努力发展第一居所和第二居所，让这些房子平时有人常住，或者周末或者季节性的有人来住，这样的话旅游地产才真正能够有人气，有市场，有回报。
目前可以看到，国家的政策，相关的环境在支持旅游业向前发展，我们应当看到，没有房地产旅游业也完全可以走的很好，例如说国务院正在大力推动的城镇化建设，就带动了很多旅游小镇在建设。像经典集团他们推出来的连锁度假，以及盘活空置旅馆，乡村旅游，移动互联网也有更多信息的提供，智慧旅游，包括网络营销，微信、APP等。旅游整合，规模化，扩张连锁化，资本市场也正在看好我们的旅游产业，越来越多的资本市场在进入我们旅游的投资。从社会发展来说，我们也要清醒的看到有些问题是有利的，有些是不利的。比如说拆迁安置的难度，土地性质调整的难度，建设用地的额度，也有一些有利因素。汽车进入家庭，老龄化人口增长，亚健康人群庞大，子女教育，高铁和高速公路。都会促进我们旅游产业的发展。
现在我们能不能进入新阶段呢？我认为是有可能性的，去地产化，逐步回归旅游消费的本身。这个条件完全是具备的，我们知道旅游业是永远的朝阳产业，需求是非常庞大的。目前的旅游投资集中在6大类的产品，旅游度假产品，包括温泉型的，海滨型的，乡村型的。旅游小镇，有很多和房地产有一定的关联，旅游综合体主要是商业、文化、娱乐相解决的旅游综合体。精品酒店在国内有人打着民俗的名号，其实就是精品酒店，四处开发投资。乡村休闲景区也是一片投资非常热的项目，到处都在建花海。到处都在做农家乐。最后就是主题公园，虽然数量有限，但是投资规模往往是比较大的，比如说珠海一个2700亿的主题公园项目正在洽谈当中，他是时代华纳的影视公园。
这些产品如果做好了是完全可以获得庞大的旅游市场，获得良好的赢利回报的，比如说乡村旅游，如何从过去普通的观光产品，休闲产品逐步提升到乡村娱乐和乡村度假。比如说广州有一个农家乐一年能做到500万人的人次了。如果我们做好一个项目，纯旅游的项目完全可以拥抱休闲度假这个庞大市场的。另外像袁家村这样的项目，在咸阳这么偏的位置，靠美食民俗也可以获得庞大的市场。最高纪录是一天18万人次。美食可以带动旅游的项目。
我们可以看到旅游营地的项目，关键是要把休闲项目做好，做丰富。
主题公园，现在我们进入了新的时代，室内主题公园和室内游乐园。我们可以看到不管是国外还是国内的项目，越来越多可以利用交通便利的大市场，原来的商业地产，商业经营困难的这种局面下边，正好盘活他们，建设旅游项目，国外其实也有同类的旅游项目，比如说还有面向儿童的亲子项目也是室内旅游项目。
旅游小镇过去往往偏度假、休闲、居住，以后可以进一步的向疗养的旅游方面。像国外的依云，巴登巴登，都是一些疗养性的旅游案例，国内还是比较缺乏的。市场型的旅游小镇也是有很大的发展前景的。和居民长效利益共同体的建设是非常重要的，这样才能打造游客和政府都满意的项目，最终实现企业满意的效果。
新的时代旅游投资的发展一定要有一个资源整合的这样一个概念，只靠自身企业的资源往往是不够的，这种企业自身的资源不管是内部还是外部资源，都要整合，内部资源是团队，是自己原来行业的优势，外部的资源更重点的在目前的市场需求形式下主要是医疗卫生和文化艺术资源。
例如说海棠湾，他们整合的是有利于提升他们休闲度假的活动。那么观澜湖他把冯小刚电影公社融入了进来。建立了主题社区。
今后的旅游投资我各位认为有两个重要的升级换挡，一个是度假产品从康养产品发展，从住1、2个晚上，到住1、2个月。从花几千块到花上万块。同时我们的文化也要努力提升到文创这样的高度。康养这一块国家旅游局今年的文件已经提出要建立康养旅游示范基地，还有中医药基地的示范标准。这块就把养生这个概念，从做实，这方面有庞大的市场需求，我们一定要好好的研究养生完全，提供养生的环境，养生的医疗，运动和餐饮，还有养生的教育，整合这些资源才能做好养生的产品，才能做出康养度假，科技的融入，虚拟现实和增强现实技术的融入也是非常重要的。
