“一个凯德”： 整合的力量与融合的魅力

　　来自新加坡的凯德集团在这样一个敏感的时刻开始逐渐浮出水面，先进的国际竞争经验与适应中国市场的能力，已经使其先于其他外来竞争者一步被中国市场所接受，而凭借着这些年在中国市场的“试水”，凯德高层祭出了角逐未来的全新战略：“一个凯德”。

　　被企业管理层寄予厚望的新战略，能否成为实现凯德综合体规划的制胜法宝？市场更关心的是，这样一家来自海外的榜样式企业，针对中国的改变，会对市场产生怎样的影响？

　　“一个凯德”，三军受命

　　财新：当中国国内的同行还在忙于拓宽业务、增加体量的时候，凯德却提出“一个凯德”战略，基于什么考虑？意味着怎样的改变？

　　罗臻毓：“一个凯德”战略是因时而生，应市而生。这就好比海陆空三军，以前各自为营就能达到作战要求，而在竞争激励的今天，如果三军不能整合为一个综合的作战单位，应战的时候，协调性就会出现很大的差异。商场好比战场，为了适应现在的竞争环境，我们的改变是全方位的。

　　对内，主要是精简组织架构和管理流程。围绕“一个凯德”，集团把架构重组为四个业务单位，包括聚焦两大核心市场的凯德中国与凯德新加坡，以及以专业归属实现跨国管理的凯德商用和雅诗阁，这两者分别负责凯德旗下购物中心和跨地域的服务公寓业务。对外，在业务层面集团进行了诸多实质性调整，包括出售澳洲置地股份以及将凯德商用私有化。如此调整的目的是为了进一步整合资源，提高运营效率和沟通流畅度，更敏锐地对市场变化做出回应。

　　除此之外，市场形势也要求我们去做整合。举例说，如果是单纯做服务公寓或者商场的员工，遇到一些项目需要大片区的整体开发，他很可能认为这个他不能做，因为他只做服务公寓或者只做商场。但是现在政府对有能力进行整片或者大规模开发的企业更感兴趣，如果我们不把自己结合成一个凯德，怎么往下走？

　　财新：“一个凯德”提出后，凯德致力于发展综合体战略，而这也是地产界公认的未来发展潮流，凯德适应这一变化时遇到了哪些挑战？如何形成竞争优势？蕴含其中的核心理念又是什么？

　　罗臻毓：首先，没有“一个凯德”的提出，综合体战略是不可能实现的。正如我前面提到的三军作战的例子，“一个凯德”是综合体战略的大脑，这也是凯德的核心理念。

　　“一个凯德”对公司管理层提出了更高的的要求，尤其是应对更加庞大的资本管理与运营，这是目前凯德面临的最大挑战。

　　有趣的是，综合经营恰恰也是凯德的核心竞争力所在。现在推出的任何一块地，如果是做纯住宅，很多竞争者都会来竞拍，凯德在这方面可能没有太大的价格优势，但是如果说需要做整个片区的开发、改造，并且希望以后能保留一些物业长期持有，我们的竞争力就突显出来了。毕竟商用物业的长期持有对于政府来说，很具有吸引力，他们不希望物业被散售得乱七八糟。

　　然而，“一个凯德”属于一种资本密集型战略，它不仅仅是单纯的修建更多做覆盖多功能服务的综合体项目，而是将这些优质的资产持有运营，通过资本运作和资产管理，为投资人获取回报。因此，凯德一直在战略性地利用多种资本运作的方式来支撑这一战略，从通过资本市场发行股票、债券或者其他证券，到自己管理的房地产投资信托基金再到私募房地产基金，再到REITs(注解：房地产信托投资基金），这条完整而有力的资金链条支持着凯德中国的快速发展，而良好的业绩又能吸引到更多投资。

　　当然，除了这条完整的“投、融、管、退”资金链条，支撑“一个凯德”战略的还有凯德自身稳健的资产负债表现，以及严苛而精准的资产管理能力。我们要保证每做一个项目，都要确保一定的回报率，这个回报率从一开始基本上是用平方米来测算，细到每个店面能租多少钱都要算出来。”

成都来福士广场

　　适时而变，弄潮中国

　　财新：“一个凯德”战略在中国实施至今，取得的效果怎么样？您认为这会给中国地产界带来什么影响？对生活品质要求越来越高的中国百姓的生活又有哪些改变？

　　罗臻毓：“一个凯德”战略进入中国，在凯德内部有过激烈的讨论，甚至有人质疑中国市场这么大，我们如何能够快速了解这个市场并在中国深入发展。但当时的管理层很有远见，顶住了压力，决定来到中国，参与历史性的中国城市化进程。后来的实践证明，这是一个非常正确的决定。现在，中国已成为和新加坡并列的公司两大核心市场之一，凯德也成为了新加坡在华投资最大的企业。

　　现在凯德在中国的48个城市运营管理150多个项目，涵盖综合体、住宅、购物中心、办公楼和服务式公寓，管理资产超过2,000亿元人民币。业务已遍布全国，并且确立了北京、上海、广州、成都和武汉这五大核心城市群。我们在2013年就提出了五大核心城市群的发展战略，今年两会后政府提出中国未来的城镇化发展将围绕这五大核心城市群展开，侧面印证了我们的战略是很有前瞻性的。这些业绩的取得中国的地产界发展方向是会有影响的。

　　举例来说，像北京这样的大都市，交通不是很方便，空气污染也是个问题，如果能够做到把居住、办公和购物都衔接在一起，在一个地方把一天需要做的事情基本上都办完，交通和空气污染对人造成的影响就会小很多。“一个凯德”战略致力于综合体开发，这对中国百姓的生活影响不言而喻。