2014年11月9日，亚洲最大跨国房企之一凯德集团在北京举行进入中国20周年庆典，中新两国各界伙伴一起分享和见证这一纪念性的时刻。作为一家拥有国际视野和卓越技能的房地产外企，20年来，凯德践行持续稳健的发展方式，见证并参与中国的经济发展与城镇化进程，与中国市场共同成长。凯德集团是进入中国最早的国际开发商。从1994年的一隅、一楼、寥寥数十人，发展到在46个城市运营150多个项目，管理资产超过2,000亿元人民币，今天的凯德不仅是中国最大的外资房地产开发商，也是新加坡在华投资最大的企业。
过去的20年，中国房地产业蓬勃向前，并逐渐发展成为拉动国民经济生产总值的重要支柱性产业之一。凯德深入洞察中国经济发展趋势，在尊重中国房地产市场客观规律的基础上，将海外优质、成熟的运营经验嫁接到中国，并因地制宜的进行本土化完善，一方面促进整个行业的发展进而助力中国经济的繁荣，另一方面也顺应大势为其“深耕中国”铺平道路。
1994-1999 眼界决定径界
1994年，是中国经济发展中里程碑的一年。那一年，中国正式推开宏观经济体制改革，涉及价格、税收、财政、金融、外贸、投资等多个领域。分税制在94年确立；财政扩张在94年拉开帷幕；始于前一年的通过政府大量投资于基础设施等项目来调整经济结构的做法也在94年达到爆点。改革开放后，外资逐步了解中国潜力，到1994年底，三资企业已达20余万家，直接利用外资近千亿元。1994年成为中国当前经济成就的始发点。
1994年，可以说是中国房地产行业的起步之年。随着城镇住房制度改革的推进，在历经了探索、试点、综合配套改革之后，94年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着住房制度改革的深化和全面实施阶段的到来。实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求，成为房改的根本目的。有“三改四建”之称的房改，明确要建立与市场经济体制相适应的住房制度，也第一次将建立商品房供应体系提上日程。
同年，凯德集团初涉中国市场。作为一个在当时已在海外有16年房地产投资和开发经验的企业，凯德的涉入无疑为当时草创的中国房地产行业的发展提供了很大的想象空间。96、97年，凯德凭借“上海新家坡”、“新家坡美树馆”两个在沪住宅项目，把新加坡花园洋房的概念引入市场，引领了整个行业对“设计风”的追寻和探讨。整体的围合式设计、丰富落差感的园林、大面积观景窗等新加坡设计元素，时值今日也是国内住宅设计的主流风格之一。96年，位于上海人民广场的上海来福士广场开工，这座集购物广场与甲级写字楼于一体的商业综合体，在后来开业后不仅成为上海著名的南京东路商圈上的首个shopping mall，更是开创了中国城市综合体的新纪元。98年，凯德集团旗下服务公寓分支——雅诗阁有限公司在中国的首批服务公寓，在上海和天津分别开业，为中国市场首度引进了介于酒店与住宅之间的新产品——服务公寓，恰到好处地满足了异国高级管理人员中、短期举家迁移的需要。
刚刚卸任的凯德中国总裁廖茸桐先生在1994年就加入了集团，当时他任旗下雅诗阁有限公司投资开发副总裁，并于当年5月既开始负责中国服务公寓的投资和资产管理。对于凯德驶入中国的第一个五年，他说：“新加坡房地产市场在1960年起步，凯德集团（前身）是1978年开始从事房产开发和投资。产品优势帮到了凯德立足中国。市场对这些优质的、新颖的产品的认可，催促我们增产，进而站稳脚跟。可以说，是当时的市场开了‘眼界’，才为凯德在华第一个五年的快速成长选定了‘径界’。”
1994年
凯德集团（原嘉德置地）正式进入中国。上海百腾大厦是凯德在中国的第一幢办公楼。
1995年
苏州吴宫喜来登大酒店动工，是苏州的第一家五星级酒店。
1996年
9月，上海来福士广场——凯德在华首个来福士动工，时任新加坡国务资政李光耀先生莅临。
1998年
上海盛捷服务公寓，雅诗阁在华首家服务公寓正式在上海运营。
2000-2004 思路决定征路
千禧年伊始，市场经济体制渐入正轨，中国经济迈入一个欣欣向荣的发展期，加之2001年加入WTO的利好局势，其经济全球互动性和融入性也大大加强。在此过程中，国内企业在技术、管理和体制方面与外企依然存在较大差距，通过国内企业增强经济发展的内在动力的同时，借力于外资的力量，来发挥市场经济的扩散效应成为当时经济高速发展的有力引擎。
对于房地产行业来说，2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，这直接刺激了商品房市场的发展，中国房地产业进入了一个稳步上升的通道。在整体市场需求快速增长的带动下，房地产开发商如雨后春笋般滋生，行业入门门槛低、企业数量多、平均规模小、行业集中度低、专业性弱也是快车道行进的代价。据统计，1986年全国房地产开发企业仅有1,991家，到2003年已增加到37,100家，而2005年达到56,300家，资产总计7.22万亿元，平均资产总额仅为1.28亿元，全国平均每个房地产企业年均竣工面积只有0.95万平方米。
经历过成熟市场的凯德，追求长远、立足可持续一直是其秉持的发展哲学。当以土地资源为导向的获利手段盛行的当时，凯德却着眼构建布局，为保持长远优势谋划。具体表现在两个方面。首先是业务模式。2000年，凯德果断决策复工建设上海来福士广场。上海来福士于2003年11月商场开业，至此凯德已经在上海构建出住宅、办公、购物商场、服务公寓等多元业态，这为凯德此后房地产全产业链模式的全面构建奠定了雏形，也为整合性的房地产发商的发展提供了模板。其次，在地域发展上，稳步上海后，凯德于2004年北上拓展北京，其后2005年谋划华南、深拓长三角，2006年进军西南，全国布局就此形成。同时，由于凯德的全产业能力，在自身发展的同时，也对所在区域的经济布局做出实质性贡献，助力全面提升城市价值，进而为房地产行业的长远健康发展提供了十分有价值的参考模型。
凯德的“二五”，当之无愧是其核心竞争力的成形期。这个五年里，凯德的全房地产价值链成形；依靠平衡各业态、各市场的抗风险模式成形；业务纵深核心城市群布局基本完成；一言以蔽之，凯德的六字发展策略：“集中、平衡、规模”，都是在这个时期奠定的。如果说第一个五年凯德是赢在战术上，那“二五”无疑是战略的胜出。思路决定了航船的征路。
2000年
收购富丽华酒店地块股权并加以改造，香港地标AIG大厦落成。
2001年
6月26日，凯德中国（原凯德置地）正式在华成立；
9月3日，上海来福士广场封顶盛典。
2002年
北京雅诗阁服务公寓开业，是北京最大的服务公寓。
2003年
3-6月，联合淡马锡集团，分别向中央政府、北京市政府和上海市政府捐赠包括红外线测温仪在内的救灾物资与资金共计180万元，以实际行动支持中国政府和人民抗击非典；
7月31日- 凯德集团联合主办 首届“中国——新加坡经合论坛”；
11月1日，凯德商用正式进入中国零售市场，首家购物中心上海来福士广场商场开业。
2004年
4月26日，凯德中国正式进驻北京，时任北京市副市长陆昊、新加坡淡马锡控股执行董事及行政总裁何晶女士共同主持该仪式；
5月16日，上海来福士广场盛大揭幕，时任新加坡副总理李显龙、上海市副市长姜斯宪共同为上海来福士广场揭幕；
6月，捐建凯德第一批希望小学——云南思茅凯德希望小学和云南澜沧凯德希望小学。
2005-2009 能力决定定力
自2001年入市之后，中国经济与世界经济联系的紧密程度明显增加，因此不可避免地受到当时世界经济形势低迷的影响。纵观自1994年以来的GDP走势，两次相对增长幅度低点是1999年和2009年，均是受外围冲击影响。07年第二季度起，世界经济受美国经济衰退和次贷的影响，08年全球经济危机爆发，09年中国GDP环比上年增长幅度下滑得也极为明显。一时间外资看空中国市场盛行。作为已经进入中国近十五年的凯德，林明彦说：“尽管全球金融市场持续低迷，但中国中产阶级规模的不断扩大和随之带来的人均可支配收入上升，再加上城市化的不断推进都为中国经济的发展提供了强劲支撑，凯德对中国应对此次全球金融危机十分有信心。”
同期，从GDP总量各占比来看，固定投资额占比逐年剧增，2008年占到55%，到2009年时已占近七成。这都表明以鼓励投资为主要手段刺激经济增长的目的已经基本达到，宏观调控向财政及货币政策“双稳健”模式推进。中国房地产业历经了十年黄金发展期。房地产市场化直接导致了价格的市场化。虽然在高增速的同时有效需求并不充足，但由于长期计划经济压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律发挥了巨大魔力，房地产价格节节攀升。为了稳定房价，规范行业发展，国家出台了一系列旨在促进房地产业规范、健康发展的政策，尤其是06年5月的“国六条”，开启了行政手段调控中国房地产市场的序幕。07年的限外政策也对投机性“热钱”进行有效限制。这些措施直接调控对房地产开发企业息息相关的银行信贷、土地供给、市场秩序等，对房地产开发企业的影响十分显著。依靠单一融资渠道、高负债率开发的选手们开始谢幕。
危机，只倒下没有准备的人。作为亚洲最早发展房地产金融业务及亚洲最大的房地产基金经理之一，凯德在房地产金融领域拥有先锋理念及先进经验。2002年，在新加坡货币管理局的主导下，凯德集团发行了新加坡第一支也是市值和资产规模最大的房地产信托基金——嘉茂商用产业信托基金；2004年，凯德集团与领汇基金建立战略伙伴关系，为其提供首次公开发售顾问服务，随后领汇基金在香港联交所成功上市，成为香港第一支房地产信托基金；2007年，为了加快集团在中国的发展步伐，凯德发行了新加坡第一支专注于中国内地房地产商业物业的信托基金——嘉茂中国商用产业信托基金。凯德在中国十五年的发展，已经建立起一条核心业务涵盖住宅、办公楼、商场、服务公寓、综合体和房地产金融在内的整合性房地产价值链，正是这套稳固的地产价值产业体系，为凯德应对危机，并在危机中逆帆远航提供了牢靠的实力保障。2008年6月，凯德和中信信托宣布成立中凯科基金（CCBPF），第一期规模为5亿元人民币，投资于中国科技园区写字楼物业，由凯德担任基金资产管理者的角色；7月，凯德宣布成立来福士中国基金（RCCF），规模为10亿美元，注资上海、北京、成都和杭州的四个来福士项目。除了自己持有50%，并担任基金经理，其余份额由来自亚洲、欧洲和北美的顶尖金融机构和养老基金共同长期持有。据2008年凯德集团年报显示，当时凯德持有超过270亿元人民币的现金，股本债务比进一步降至0.28，呈现良好发展态势。截至2009年2月，凯德集团管理着屈指可数的资产体系，以及5支房地产信托(REITs)、17支私募基金；2009年6月，凭借凯德良好的信用和稳健的发展态势，时任凯德中国常务委员会副主席的林明彦先生代表集团在华所有业务单位分别与中国银行和中国工商银行签署了战略合作协议，获得两大国有银行总计250亿元人民币的授信，进一步增强了其稳定性和抗风险能力。
对于纷至沓来的各项政府调控，时任凯德中国总裁林明彦先生（现任凯德集团总裁兼首席执行官）说：“政府设立相关政策是为了保持市场长期健康发展，同时该政策针对的是海外‘热钱’，而对长期致力中国市场的外资房地产开发企业仍然是鼓励和欢迎的。凯德是‘扎根于中国’，运用自己独特的、难以复制的专业能力致力于在中国长远发展的企业，因此这些政策不会影响我们对中国市场的信心。”
2005年
1月4日，凯德商用收购凯德Mall•望京和凯德Mall•安贞，正式进入北京零售市场；
6月30日，凯德商用于重庆首家购物中心凯德广场•九龙坡开业。
2006年
4月19日，凯德中国正式进驻广州；
携手河南建业，进入华中市场；
10月28日，凯德商用于成都首家购物中心凯德广场•金牛开业，时任新加坡总理李显龙莅临；
12月8日，凯德商用中国信托上市，为在新交所上市的首个投资于中国购物中心的房产信托基金。
2007年
4月26日，首个开发服务公寓的房产私募基金——雅诗阁中国基金创立；
4月，首届“凯德•为明天”公益行。
2008年
凯德中国进入杭州市场；
4月，“为明天，2008共筑绿色”；
6月，凯德中国与中信信托联合成立规模为5亿人民币的中凯科基金，这是中国首个人民币房地产私募基金；
10月27日，北京来福士中心落成, 时任新加坡国务资政李光耀先生莅临；
10月28日，成都来福士广场举行开工仪式，标志着该项目开始进入全面施工阶段。时任新加坡国防部政务部长顾蔡矶、成都市副市长王忠林、新加坡国际企业发展局中国策略关系署署长林瑞光等嘉宾共同见证了这一时刻；
2009年
6月5日，北京来福士中心开业；
6月6日，来福士品牌落户宁波, 新加坡总理李显龙和时任浙江省副省长龚正出席见证；
6月，凯德中国常务管理委员会成立，统一决策和协调管理凯德集团在华所有投资和业务；
6月5日，时任凯德中国总裁林明彦先生代表集团在华所有业务单位分别与中国银行和中国工商银行签署了战略合作协议，获得两大国有银行总计250亿元的授信；
7月24日，中国第一所绿色希望小学-沐川凯德绿色希望小学落成；
11月， “为明天•触动心灵”支教行；
12月11日，凯德集团进入中国15周年庆典，时任上海市政府副秘书长沙海林，新加坡淡马锡控股执行董事及兼总裁何晶女士莅临；
12月28日，杭州来福士广场开工典礼。
2010-2014 厉兵秣马厚积薄发
过去数载，中国经济在经历了GDP年均增长率10%的黄金发展期之后，2012年，随着GDP增速的回落，高增长率的神话也宣告结束。劳动力供给的下降、环境治理成本的上升、消费向服务性商品的倾斜，致使原有的经济增长红利逐渐消失，中国经济结构和增长动力正在发生转折性变化。同年，举国瞩目的十八大会议开启了中国政治、经济和民生的新格局。新一代决策层以“新常态”合理预判当下形势和未来的发展趋势，全面推进改革；加快推进产业转型升级，积极稳妥推动新型城镇化和区域经济一体化；实施创新驱动，培育可持续的竞争力。
这一时期，与宏观经济高度相关的房地产行业，也面临在高速发展和充分竞争之下的瓶颈隐忧和转型之惑。过度依赖人口红利、土地快速升值、长期宽松的信贷环境的所支撑起来的“黄金十年”正遭遇瓦解。伴随中国经济发展进入增速换挡期，房地产行业也亟待寻找新的增长动力，从依靠土地增值的制造业模式转向深刻理解并引导消费需求的服务业模式，打造集约、高效、可持续的产业模式将成为必然趋势。这与中国政府着力推动的新型城镇化发展的初衷与前景高度契合。
与过去十多年，房地产参与城市化发展的路径不同，未来，房地产之于新型城镇化，绝不仅限于为城镇新增人口提供居住保障这一基本功能，而是要通盘考虑区域和城市扩张规模，人口增长、产业结构升级等指标，综合解决城镇化过程中的多方面需求。这对房企在开发运营模式、业务布局、产品线和人才储备等各方面都提出更高和更专业的要求。
值得一提的是，凯德较早就洞悉到新型城镇化发展趋势和需求，并在资产储备、发展战略和运行机制方面做好充分准备。
2010年初，凯德斥资22亿美元，一次性整购东方海外旗下房产业务，获得位于上海、苏州和天津的七个优质资产。在当时的市场环境下，凯德的举动无疑向市场证实了其牢固的资金实力和多融资渠道的优势，收购项目多是位于交通枢纽附近的中高端产品，进一步优化凯德在核心城市的业务布局，并与其驾驭娴熟的综合运营不谋而合，被外界视为“逆市中理性的投资扩张方式”。借由这次收购，将凯德在中国的资产值占集团总资产比从之前的28%提升至36%，为深耕中国迈出战略性的一步，也再一次印证了凯德对中国持续投资的坚定信心。
2013年5月，凯德宣布集团品牌落户武汉，标志着凯德的全产业链发展模式，在以上海、北京、广州、成都、武汉为首的中国五大核心城市群全面布局。依托五大城市群、46个城市、150多个项目的规模化布局，凯德不断将领先的技能与国际化经验结合属地特性，深入助力当地城镇化发展和区域一体化的推进。
随着城市和人口的扩张，新型城镇化的基础设施建设规模巨大，城市功能向集约化发展成为必然。这要求开发商具备更为专业的城市综合开发的能力，能对城市区域进行整体成片开发，具有规模化、高效化、标准化的特点。以多元业态专业实力和综合运营见长的凯德，已经在未来城镇化发展的多个领域率先布局。
2003年开业的上海来福士广场，见证了凯德综合体模式在中国市场首次成功复制，也坚定了凯德在华迅速拓展综合业务的信心。依托成熟的全产业链技能和资源优势，具备城市主核心占位、衔接地铁交通、融合国际理念和本土文脉的鲜明设计感、资本运作支持，以及专业团队自持运营等鲜明特征的商业综合体，在一线和强二线城市接连落子。以旗舰品牌来福士为例，目前8个来福士分布于北京、上海、深圳、成都、重庆、杭州和宁波，总开发面积超过310万平方米，资产总值逾620亿元人民币；同时，在新型城镇化发力的主要区域、正在蓬勃发展的二线城市中，拥有50年新加坡组屋开发和管理经验，为80%新加坡人建造住屋的凯德城镇开发分支，借鉴新加坡城镇化发展思路，配合当地政府发展规划，因地制宜建造以大规模住宅开发为主，商业、生活配套为辅的全体系城镇社区；此外，凯德在综合项目的规划和发展中，积极引入新加坡的思路和经验，在建筑规划、园林设计、质量管控、物业管理等环节之外，促成更深层次的合作和交流。借助“新广合作”平台，凯德集团正在全面参与新加坡－广东合作理事会重点项目——广州大坦沙岛的更新改造，将统筹3.55平方公里的全岛市政设施、安置房及融资地块的建设，并因地制宜引入新加坡先进的花园城市建设、环境保护、社区发展、医疗教育等模式与经验。
2013年初明确提出以综合体为未来首要发展战略，并加速现有优势和资源的升级，促成这一目标的实现。未来，凯德集团将通过“一个凯德”平台，进一步优化管理架构，整合旗下几大核心业务单位及房地产金融板块的能力和资源，平衡资金布局分配，综合制定整体发展策略，充分释放内部资源和人才的潜能，以更敏捷的姿态把握市场机遇并积极应对变化。
凯德集团总裁兼首席执行官林明彦表示：“随着中国政府积极调整经济增长模式、推动经济转型，发展重心正在向追求增长质量、集约高效地利用资源，以及可持续发展的大方向转移。与中国经济发展紧密相关的房地产行业必定是这场变革中不容忽视的影响者和参与者。作为来自新加坡的跨国房企，凯德具有在20个国家、110个城市、不同的经济体下横向运营的经验，对于房地产的开发收益、整合运营、资源的集约利用、资产的高效增值等方面，均已形成一套完善的企业发展战略。凯德有信心，把握住机遇和市场需求，持续助力中国经济的增效发展。为中国房地产市场的深度成长、区域经济价值提升、社会效益的高度凝聚等全方位发展贡献力量。”
2010年
1月18日，凯德中国收购东方海外房地产业务；
4月6日，雅诗阁收购成都盛捷江畔服务公寓，首进成都；
5月-8月， “为明天——牵手20•10”千名儿童看世博大型公益活动；
9月1日，凯德商用在华启动年度大型公益活动“凯德•我的第一个书包”。
2011年
4月18日，雅诗阁旗舰品牌“雅诗阁”登陆澳门；
5月6日，凯德商用通过凯德商用中国信托收购新民众乐园， 其在武汉的首家购物中心；
5月11日，凯德集团品牌亮相天津盛典，完成在津全产业链布局；
9月15日，成都来福士广场封顶仪式，时任新加坡总理公署部长林瑞生、四川省副省长黄小祥莅临；
10月，举办“为明天•分享爱”幸福之路内蒙古凯德希望小学支教活动；
10月24日，凯德商用成立合资公司，在苏州开发华东区规模最大购物中心；
11月4日，凯德中国于上海文化发展基金会下设立 “凯德艺术家基金”，长期致力中国传统艺术发展及中新文化交流。
11月22日，雅诗阁首进佛山。
2012年
1月10日，重庆来福士广场开发建设合作协议正式签约，时任重庆市市长黄奇帆出席了签约仪式，标志着“来福士”品牌落户重庆；
5月， “为明天•关爱龙洞”公益行；
8月31日，深圳来福士广场破土动工，深圳市副市长唐杰、新加坡驻广州总领事罗德伟出席见证；
9月3日，成都来福士广场落成，新加坡总理李显龙、四川省省长魏宏、成都市委常委王忠林亲临出席；
9月6日，凯德集团资助的旅新大熊猫“凯凯”、“嘉嘉”搭乘飞机抵达新加坡；
9月28日，重庆来福士广场开工盛典，时任重庆市市长黄奇帆、新加坡星桥控股私人有限公司主席黄根成亲临；
9月29日，宁波来福士广场盛大开业，宁波市副市长陈奕君，新加坡国际企业发展局中国司副司长（华东区）、新加坡驻上海总领事馆商务领事王俐恩共同莅临现场。
2013年
1月11日，集团中文名称正式全球更名为凯德集团，“凯德”品牌获“中国驰名商标”称号；
4月，盛邦新业集团旗下房地产业务整体并入凯德中国进行统一管理
4月8日，雅诗阁进军南京；
4月11日，凯德集团品牌亮相武汉，武汉成为第六座凯德全业务链发展城市；
5月20日，雅诗阁首进无锡；
8月5日，雅诗阁在华首个可售品牌公寓“翰林阁”在京亮相；
8月15日，雅诗阁首进合肥，在华规模达20城；
9月，凯德中国希望基金受益儿童突破10万人；
9月13日，凯德中国希望基金与中国扶贫基金会在北京签署专项基金合作协议；
9月25日，雅诗阁成功跻身全球酒店集团50强；
11月26日，雅诗阁在华服务公寓突破10,000套；
11月20日，凯德商用收购在广州位于白云区的首家购物中心；
11月， “凯德•为明天”公益行——四川邛崃灾后重建。
2014年
2月7日，凯德集团在新加坡新年团拜会上宣布庆贺进入中国20年。
下一个5年 远见才能卓识
2013年11月中共十八界三中全会通过了上世纪90年代以来最广泛的改革计划，而2014年元旦前夕，中国国家主席习近平发表新年贺词，五次提到改革，“2013年我们对全面深化改革作出总体部署，共同描绘了未来发展的宏伟蓝图。2014年，我们将在改革的道路上迈出新的步伐”。在这个崭新的历史时期，一场涉及经济、政治、文化、社会和生态文明的改革路蓄势待发。
这个历史阶段，中国经济势必要修炼内功、优化体系、开放创新，而推进金融市场化改革和开放资本项目是新一届领导层的核心目标。凯德在顺应这股经济改革和资本开放潮流下，一方面将继续优化自身发展，秉承“集中、平衡、规模”的企业可持续发展策略，聚焦房地产核心业务过程中，坚持发展长期持续增长的投资组合和健康的企业发展模式。同时，也将充分发挥国际化的资本运营能力，创新房地产金融化产品，让资本的活力竞相迸发，进而优化经济发展力，促进金融市场化改革的良性发展。与此同时，凯德将继续秉承 “树人建宇”的核心理念，致力于在建造可持续发展的人居环境的同时，培育出具有人本精神的社会意识，为中国社会营造绿化、安全、健康和具包容性的生活空间。
凯德集团总裁兼首席执行官林明彦表示，“凯德进入中国市场的20年间，见证了中国改革开放与城镇化进程的深刻内涵，并受益于上一轮中国经济的飞速发展。20年来，凯德所积淀的贯穿企业战略模式、管理方式、产品及服务，和企业文化等多个层面的技术优势，不仅为企业自身的持续发展夯实根基，也将成为中国经济及房地产发展引擎的发动机油。未来，凯德将从现有良好的企业发展基点出发，引领行业趋势、强化引擎力量。凭借强势积累的综合体战略、房地产金融化能力、资产管理能力和企业社会责任意识，将自己打造为具有多元竞争力的智慧型企业，与行业共谋可持续发展之路。”
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