武清探求市镇发展新模式

　　环首都都市圈的洼地

　　在中央“十二五”规划建议稿之际，其中有关大力发展小城镇的构想也得到一些地方的迅速回应。河北省便主推起环首都经济圈概念，河北省常务副省长赵勇预言，未来京津冀将成为中国最大经济体，环首都经济圈将占全国经济总量三分之一。

　　郎咸平分析称，出现环首都都市圈这样的区域发展现象，主要是由于北京因城市功能的过度集中，出现了人口膨胀、交通拥挤、资源紧张、房价高涨、发展空间受限等突出问题，急需向外扩展，河北诸城的发展皆因此而起。

　　相比之下，与北京交通更为便利的武清等天津市郊则仍是一个“价值洼地”。从楼市发展水平来看，该区域房价依旧在五六千元每平方米的水平，低于周边其他市县。

　　天津方面人士称，自天津确立滨海新区为发展重点后，发展政策明显东倾，与北京相邻的区县，反而成为北京、天津之间的价值洼地。武清即是一个明显的例子，这一位于三省市交界处，京津冀地理中心的城镇，因行政协调难题，显得位置十分尴尬。

　　但事实上，在京津冀城市圈的发展中，武清有其先天优势。早在清华大学城市规划泰斗吴良镛先生首次提出京津冀一体化概念之初，武清就因其地处京津冀三地中心点，这一特殊的地理位置，被规划为大北京战略的核心重镇。

　　天津武清距北京东南五环仅70公里，地处北京、天津、河北三省交汇，是京津冀三个区域交界的中心点，也恰是京津新兴的两大国家级开发区亦庄开发区和泰达开发区的中点。相距均在70公里左右。在京津第二高速通车后，从北京东南五环至武清仅需40分钟车程。武清同时是京津城际铁路惟一中间经停站。 每天有10多班高铁，往返武清和北京南站。车程仅20分钟。

　　吴良镛甚至曾建言，将武清作为首都第二机场所在地，可辐射京津冀三地。

　　“十二五”的新机遇

　　“十二五”规划中大力发展小城镇的构想，以及环首都经济圈建设的兴起可能给武清带来第二次机会。

　　据龙湾地产项目负责人高鹏称，相比于河北诸城目前已经过高的房价，武清现在的楼市售价在五六千元左右，尚有不少升值空间，另外，武清执行的蓝印户口政策，也使得该区对外来人口的吸引别有竞争力。

　　围绕北京的河北十三个市县的楼市在此前刚刚结束一波小幅房价上涨行情。受环首都经济圈概念刺激，香河、固安、涿州等地在限售令的打压下，房价依旧呈上涨之势，据了解，相比于2010年10月份，目前各个城镇的楼市均有500元左右的单位面积价格涨幅，而涿州某楼市的售价甚至突破10000元的单价大关。相比之下，武清的楼市对比周边依旧有500至1000元的单位面积价格落差。

　　郎咸平也称，短期内，环首都经济圈的主要功能还是人口泄洪，而低廉的房价应该视为这些卫星城镇的最大竞争优势。

　　事实上，不少房地产开发商已经在该地提前落子。据了解，目前保利、恒大、北京住总、中国水利水电、首创等多家大型房地产开发商都已进入武清，预计未来总投资额超过千亿元。

　　龙湾地产则是最早进入武清的开发企业。其正在开发建设的武清龙湾城占地达12000亩，核心启动区占地500亩，建筑面积近40万平方米。预计2011年5月开盘预售。

　　与一些追求规模效应的大型开发企业相比，龙湾地产不仅致力于房地产开发。而是以欧美国家“新市镇”概念为蓝本，志在建设一座人口超过10万人的新概念环保卫星城。在造城的同时，结合其集团公司英才企业的教育优势和其他产业优势，探索与社区共同发展的社区运营模式。

　　龙湾地产在京津冀最知名项目为位于北京中央别墅区的龙湾别墅。在开发龙湾别墅同时，英才企业投资超过5亿元，建成新英才学校，如今已成为中央别墅区业主首选的学校。龙湾别墅社区中心，也成为中央别墅区业主的主要聚会场所。

　　龙湾城则不仅延续了这一理念，并结合美国新市镇理念，将社区运营理念继续落地深入。

　　尽管，龙湾城距开盘还有近半年，但目前该项目已落成包括武清地标性的项目展示中心，大型商业街区，儿童户外乐园等建筑群。

　　清华大学专家组在考察这一项目后，认为该项目将可能成为京津冀一体化卫星城发展的一种新模式。